En un an, le nombre de prêts octroyés par les banques s’est effondré de 50%. Du jamais vu depuis 6 ans, hors Covid!
Voilà un chiffre qui fait froid dans le dos. Le nombre de prêts immobiliers a été divisé par deux en un an, selon l’Observatoire Crédit Logement . Idem pour la production de crédit qui a également chuté de 50%: de 22 milliards d’euros en mai 2022 à 11 milliards d’euros un an plus tard, selon la Banque de France . Du jamais depuis 6 ans, hors Covid! Deux dégringolades vertigineuses qui n’ont rien à voir, dans leur ampleur, avec le recul modéré des prix de l’immobilier. Car pour relancer le marché, cette baisse semble indispensable pour contrer la hausse des taux de crédit. Si la première est à l’œuvre, elle n’est pas suffisante. La seconde, quant à elle, continue sa progression et n’en finit plus de dégrader la solvabilité des emprunteurs.
Le blocage du marché immobilier prend ainsi la forme d’une crise du pouvoir d’achat. Pour inciter les vendeurs à baisser leur prix, les acheteurs, qui ont repris le pouvoir, imposent leur prix. Si le propriétaire est pressé, il accepte. Sinon, il refuse. Avec le risque que les prix continuent de baisser. Mais pendant ce temps-là, l’acheteur n’est pas forcément plus gagnant car les taux poursuivent leur ascension. C’est à celui qui perdra le moins de plumes. « C’est la faute des banques qui ne prêtent plus! », dénonce un quadragénaire, pourtant aisé, qui n’a pas pu obtenir de crédit pour acheter un logement à Bordeaux. « Nous sommes contraints par des règles très strictes », rétorque un banquier.
Et si on allongeait la durée maximale d’emprunt?
Il y en a trois. La première? Ne pas dépasser le taux d’usure, taux maximal fixé par la loi au-delà une banque ne peut pas prêter. Actuellement, il est fixé à 5,33%. Or, le taux de crédit moyen avoisine les 4%. Si vous ajoutez le taux de l’assurance et les frais annexes (caution/hypothèque, dossier), la barre des 5,33% ne devrait pas être dépassée (voir ci-dessous).
La seconde? Ne pas dépasser le taux d’endettement de 35% (des revenus). Problème: il l’est souvent à cause d’un apport trop faible ou d’un coût du crédit trop élevé. Car la troisième règle à respecter pour les banques, c’est de ne pas prêter sur plus de 25 ans. Or, la durée d’emprunt ne cesse de grimper et se rapproche lentement mais sûrement du seuil maximal: de 200 mois (16,7 ans) fin 2014 à 250 mois (21 ans) aujourd’hui (voir ci-dessous).
Un chiffre prouve que le seuil maximal se rapproche: 66%. C’est la part de crédits accordés sur 20 à 25 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement. En 2019, elle ne s’élevait qu’à 46%. Dans le même temps, les emprunts sur 15-20 ans ont fait le chemin inverse, passant de 31% à 19%. Pour relancer le marché du crédit et alléger la facture des emprunteurs, la solution serait d’allonger la durée maximale d’emprunt. Mais Bercy, pour l’heure, s’y refuse. « Pourquoi pas mais à condition que l’emprunteur reste longtemps dans son logement , analyse de son côté Maël Bernier, de Meilleurtaux. Si c’est pour vendre 2 ou 3 ans après avoir acheté, ce n’est pas intéressant. Sur 30 ans, on diminue les mensualités et l’endettement certes mais on amortit le coût de l’emprunt moins vite .» Résultat: au moment de la revente, le capital restant dû reste trop élevé (189.000 euros pour un emprunt de 200.000 euros sur 30 ans à 4,3% (hors assurance). Pour peu que les prix du nouveau logement n’aient pas baissé, ce sera la double peine.
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