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Le Denormandie est un nouveau dispositif défiscalisant pour les investisseurs immobiliers. Il vise à stimuler la rénovation des logements anciens dégradés et s’inspire de la loi Pinel pour l’ancien. Il permet de déduire de vos impôts une partie du coût global d’un logement éligible, à condition de le louer.
Un dispositif défiscalisant largement inspiré du Pinel ancien
Le nouveau dispositif fiscal a pris le nom du ministre de la Ville, Julien Denormandie. Dans les faits, l’objectif est d’élargir le bénéfice de la loi Pinel aux logements anciens faisant l’objet de lourds travaux d’amélioration situés dans les communes où l’habitat est dégradé. Il vise à lutter contre l’habitat insalubre. Sont éligibles les logements à rénover ou les locaux à transformer en logements. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du total de l’opération.
A savoir
La condition de réalisation de travaux est essentielle dans ce dispositif. Le logement doit faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat (majoré des droits de mutation et frais annexes). Des travaux réalisés obligatoirement dans la foulée de l’acquisition.
Pour les investissements réalisés en 2019, il doit s’agir de travaux de rénovation ayant pour objet: la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (hors locaux ou équipements d’agrément) ; la réalisation d’économies d’énergie ; la création de surfaces habitables dans des combles ou garages. Pour les investissements réalisés à compter de 2020, le dispositif s'applique aux logements qui font ou ont fait l'objet de travaux d'amélioration et non plus de rénovation. Ce changement de libellé est destiné à harmoniser la désignation des travaux éligibles au dispositif Denormandie et celle des travaux éligibles au dispositif du prêt à taux zéro dans l'ancien.
Ainsi, le propriétaire bailleur achetant un logement de ce type va bénéficier d’une réduction d’impôts:
- De 12 % du coût global de l’investissement, s’il s’engage à louer son bien pendant six ans.
- De 18 % pour un engagement porté à neuf ans.
- De 21 %, si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans.
La ristourne fiscale porte sur le coût global de l’investissement (prix d’acquisition et montant des travaux), retenu dans la double limite de 300 000 € et de 5 500 €/m²
Comme pour le Pinel, vous devez louer le logement en respectant certains critères de loyer. Par ailleurs, les ressources de votre locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond.
A noter
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique après travaux permettant soit de faire baisser sa consommation d’énergie primaire de 30 % (20 % en copropriété), soit d’améliorer la performance énergétique dans au moins 2 des 5 catégories de travaux suivantes: isolation thermique des toitures, murs donnant sur l’extérieur, parois vitrées, installation ou remplacement du système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire. Enfin, après travaux, la consommation en énergie primaire du logement doit être inférieure à 331 kWh/m²/an.
Les zones éligibles de «Denormandie»
Pour les investissements réalisés en 2019, le bien doit être situé dans le centre d’une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ou qui a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). La liste des communes éligibles au dispositif peut être consultée sur le site cohesion-territoires.gouv.fr.
Pour les investissements réalisés à compter de 2020, la condition de localisation en centre-ville est supprimée. Le bien peut être situé en tout lieu des communes éligibles au dispositif.
Pour lutter contre l’habitat insalubre, un nouveau dispositif fiscal est proposé aux investisseurs: le dispositif Denormandie. Il est calqué sur le dispositif Pinel.
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