La résidence principale reste un havre fiscal, mais les résidences secondaires et les biens loués peuvent être lourdement taxés à la revente.
Les Français aiment la pierre. Ils la considèrent comme une valeur refuge permettant de traverser les tempêtes financières. Et comme un moyen de se procurer des revenus complémentaires à la retraite.
Cependant, revers de la médaille, l’immobilier est l’un des actifs les plus taxés. Certes, la résidence principale reste un havre fiscal, puisque à la revente les plus-values ne sont pas imposées.
En revanche, les résidences secondaires et les biens loués peuvent être lourdement taxés à la revente. Il faut ainsi conserver le logement pendant 22 ans pour ne plus passer sous les fourches caudines de l’impôt sur le revenu (au taux de 19% après abattement de 6% pour durée de détention à partir de la 6e année et 4% la 22e année). Et 30 ans pour être entièrement exonéré de prélèvements sociaux (15,5%). Sans oublier que, depuis 2013, les propriétaires ayant réalisé une plus-value supérieure à 50.000 euros doivent, en outre, payer une surtaxe (comprise entre 2 et 6 %). Ceux qui ne sont pas pressés de vendre ont donc tout intérêt à prendre leur temps.
Les revenus fonciers sont eux aussi fortement imposés. Ceux qui perçoivent des loyers inférieurs à 15.000 euros par an bénéficient certes du régime du micro-foncier et d’un abattement de 30%. Au-delà, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Même traitement pour les SCPI. L’addition peut rapidement être salée, en particulier pour ceux, dont le taux marginal d’imposition est élevé (30 %, 41 % ou 45 %). Sans l’oublier l’ISF. Si la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, les autres biens immobiliers n’ont droit à aucun traitement de faveur (valeur vénale au premier janvier).«Lorsque les loyers perçus sont faibles, la fiscalité peut rapidement annuler le rendement net de l’investissement. D’autant que les propriétaires doivent aussi payer des taxes foncières, qui ne cessent d’augmenter», explique Erwan Grumellon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Swiss Life banque privée. La rentabilité locative (3% à 4% brut dans les grandes villes) a, il est vrai, beaucoup diminué ces dernières années, sous l’effet de la flambée de la pierre jusqu’en 2012 et désormais de la stabilisation des loyers ou de leur encadrement à Paris.
Réduire la note fiscale
Il est cependant possible de réduire la note. Les contribuables qui achètent un logement via le dispositif Pinel bénéficient d’un avantage fiscal (réduction d’impôt sur le revenu). Mais attention à ne pas le surpayer, car beaucoup de programmes sont commercialisés à un prix supérieur à celui du marché. «Le bien doit en plus présenter un véritable intérêt pour l’investisseur. Il faut qu’il puisse, le cas échéant, servir de logement à un de ses enfants étudiants ou être situé dans une région où il pourra passer ses vacances», explique Cécile Roure, juriste fiscaliste patrimoniale chez LCL Banque Privée.
Ceux qui disposent de revenus locatifs importants pourront envisager de réaliser du déficit foncier. Comment? En achetant un logement ancien à rénover, en vue de le louer. «Les travaux permettent la création d’un déficit foncier sur plusieurs années. Celui-ci peut être déduit (dans la limite de 10.700 euros par an) des bénéfices fonciers», explique Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque privée 1818.
Pour ne pas alourdir leur ISF, ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats peuvent acheter la nue-propriété d’un logement avec une décote. Après quinze ou vingt ans, le nu-propriétaire récupère l’usufruit du bien et devient donc pleinement propriétaire.
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