Conserver son prêt immobilier après la vente d’un logement : quelles conditions ?

information fournie par Boursorama avec LabSense •03/07/2025 à 08:30

Vendre avec un crédit en cours, c’est légal

Un crédit immobilier n’oblige pas à conserver le bien financé jusqu’à la fin du prêt. En France, il est tout à fait légal de vendre un logement avant d’avoir intégralement remboursé son crédit. Aucun délai minimal de détention n’est imposé. Toutefois, revendre trop rapidement ou à répétition peut être mal vu par l’administration fiscale, qui pourrait requalifier l’opération en activité professionnelle, type marchand de biens. Par ailleurs, une revente anticipée, surtout dans un marché en baisse ou avec des frais de notaire élevés, peut générer une perte financière. D’où l’intérêt d’attendre, si possible, d’avoir remboursé au moins un tiers de la durée du prêt avant de vendre.

Crédit en cours : remboursement ou transfert

Lors de la vente d’un bien immobilier encore sous crédit, deux options s’ouvrent à l’emprunteur : rembourser par anticipation ou tenter de transférer le prêt sur un nouveau bien. Le remboursement anticipé entraîne généralement des frais, prévus par le contrat de prêt. En règle générale, ces pénalités correspondent à six mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Une demande écrite est nécessaire, et les modalités de réponse varient selon la date de l’offre de prêt (avant ou après juillet 2016). Mais il est parfois possible d’éviter ce remboursement immédiat. Certaines banques acceptent de transférer le prêt sur un nouveau bien, notamment via un mécanisme de prêt relais. Celui-ci permet de financer une nouvelle acquisition en attendant la vente effective de l’ancien bien.

Le prêt relais, une solution temporaire

Le prêt relais est un crédit de courte durée, généralement limité à un an renouvelable une fois. Il fait le pont entre la vente d’un logement et l’achat d’un autre. Plusieurs formules existent, selon la situation : prêt relais sec, adossé, ou rachat. Chacune répond à une configuration précise, notamment en fonction de l’écart de valeur entre l’ancien et le nouveau bien. Le remboursement est souvent différé. Seuls les intérêts et l’assurance sont payés au départ, le capital étant soldé une fois le logement vendu. Cette solution n’entraîne généralement pas de pénalités de remboursement anticipé.

Des conditions strictes à respecter

Conserver son prêt immobilier n’est possible que si la banque y consent. Elle examine d’abord le taux d’endettement de l’emprunteur, qui ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus. Une situation financière stable, des revenus réguliers et une bonne capacité d’épargne sont des éléments déterminants. L’établissement prêteur étudie aussi les caractéristiques du nouveau bien. En effet, il doit représenter une garantie suffisante et idéalement valoir au moins autant que le capital restant dû. Le respect des délais est un autre facteur clé. La vente du bien initial doit intervenir dans un laps de temps raisonnable, généralement 12 à 24 mois. Au-delà, la banque peut refuser le maintien du prêt ou proposer une restructuration du financement.