Comment la pierre-papier a révolutionné l'investissement immobilier en France depuis les « Trente Glorieuses »

information fournie par Primaliance •04/07/2025 à 18:09

À l'occasion du 50ème anniversaire de l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), retour sur l'extraordinaire épopée des SCPI qui ont démocratisé l'accès à l'investissement immobilier. De véhicule d'épargne confidentiel à pilier du patrimoine français, découvrez comment les SCPI ont traversé six décennies d'évolutions économiques et sociales.

Les années fondatrices : naissance d'un concept innovant (1960-1970)

La genèse des "civiles foncières"

L'histoire des SCPI débute véritablement dans les années 1960, en plein cœur des Trente Glorieuses. Face à une crise du logement persistante depuis l’après-guerre et au manque d'attractivité de l'investissement locatif traditionnel, notamment à cause de la loi de 1948 qui bloquait partiellement les loyers, des pionniers de l’investissement immobilier moderne imaginent une solution innovante : permettre aux épargnants d'acheter collectivement de l'immobilier tertiaire.

La première "civile foncière", ancêtre des SCPI, voit le jour en 1964 sous le nom de "La Civile Foncière", aujourd'hui intégrée dans la SCPI Épargne Foncière. Cette création marque une véritable révolution : pour la première fois, les petits épargnants peuvent accéder à la propriété indirecte de bureaux et de commerces grâce à la mutualisation des capitaux collectés.

L'acte fondateur de 1970

Le 31 décembre 1970 constitue une date historique avec l'adoption de la loi n°70-1300 fixant le régime des sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne. Cette législation pose les bases juridiques définitives des SCPI et instaure un cadre réglementaire protecteur pour les investisseurs.

Cette loi fondatrice établit le principe de la gestion déléguée, la transparence des opérations et la protection des épargnants, créant ainsi les conditions d'un développement durable du secteur.

L'expansion et la maturité (1970-2000)

Les années de croissance (1970-1980)

Au cours des années 1970 et 1980, les SCPI connaissent un essor remarquable porté par plusieurs facteurs convergents. L'attrait pour un placement "en dur" face aux turbulences boursières et à l’inflation galopante séduit de nombreux investisseurs en quête de stabilité. Parallèlement, le secteur se diversifie avec des stratégies d'investissement élargies aux bureaux, commerces et immobilier touristique. Cette période voit également naître de nouvelles typologies avec les SCPI de rendement et les SCPI de valorisation, tandis que le terme "pierre-papier" s'impose progressivement dans le langage courant des épargnants.

La capitalisation totale du secteur augmente significativement, avec l'apparition de nouveaux acteurs bancaires et de sociétés de gestion spécialisées.

La première grande épreuve (années 1990)

Les années 1990 marquent un tournant difficile avec la crise immobilière française. Cette période teste la résistance du modèle SCPI face à une surévaluation puis une correction brutale des prix immobiliers, entraînant une baisse significative des rendements et de la valeur des parts. Le secteur doit également faire face à des difficultés de liquidité sur le marché secondaire, remettant en question certains mécanismes de fonctionnement.

Malgré ces défis, le secteur se réorganise et adapte ses pratiques de gestion pour surmonter cette épreuve.

La modernisation et l'innovation (2000-2025)

La réforme du marché secondaire (2001)

La loi du 9 juillet 2001 révolutionne le fonctionnement des SCPI en abandonnant le système du "prix de cession conseillé" au profit d'un mécanisme de confrontation mensuelle entre l'offre et la demande. Cette réforme améliore considérablement la liquidité des parts et la transparence du marché.

Parallèlement, l'introduction des SCPI à capital variable offre une alternative avec un prix de rachat fixé entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution.

La période contemporaine (2008-2025)

Paradoxalement, la crise financière de 2008 propulse les SCPI au rang de placement identifié comme refuge (mais sans garantie de capital ni de rendement). Les investisseurs, échaudés par la volatilité des marchés financiers, se tournent massivement vers la pierre-papier pour sa stabilité affichée et ses rendements potentiellement attractifs.

Cette période faste se caractérise par une croissance exceptionnelle des encours qui passent de 30 à plus de 90 milliards d'euros entre 2013 et 2023, soit une progression de 200% en 10 ans. Depuis 2008, la capitalisation du marché des SCPI a été multipliée par un facteur 5 ! Simultanément, le secteur s'internationalise avec la création de la première SCPI européenne CORUM Origin en 2012, puis s'étend progressivement hors zone euro. La diversification thématique s'accélère également avec l'émergence de SCPI spécialisées dans la santé, la logistique, le résidentiel et l'hôtellerie. Enfin, l'innovation ESG transforme les pratiques avec l'intégration progressive des critères environnementaux et sociaux dans les stratégies d'investissement.

Les SCPI aujourd'hui : un secteur en pleine transformation

Quête de performance et attractivité

En 2024, les SCPI affichent un rendement moyen de 4,72% nets de frais, surperformant les autres placements privilégiés par les Français, l'assurance-vie (environ 2,6% net de frais en moyenne pour les fonds en euro) et l'épargne réglementée (3% pour le livret A) - même s’il faut rappeler que ces derniers, à la différence des SCPI, sont des placements à capital garanti. A noter toutefois : la baisse moyenne des valeurs de réalisation des SCPI -corrélée à l’évolution des expertises immobilières- de 5,8% en 2024 vient obérer leur Rendement Global Immobilier. Un phénomène qui se concentre essentiellement sur les SCPI de bureaux, alors que les SCPI diversifiées, qui représentent 68% de la collecte brute du marché en 2024, ne sont pas concernées par ces baisses de valeurs. La performance distribuée des SCPI, combinée à l'absence de contraintes de gestion locative (en contrepartie de frais), explique l'engouement constant des épargnants français pour ce produit d’épargne.

L'adaptation aux nouveaux enjeux

Le secteur continue d'évoluer pour tenter de répondre aux défis contemporains à travers plusieurs axes majeurs. La transition écologique et la règlementation afférente impulsent le développement de SCPI vertes et durables, intégrant des critères environnementaux stricts dans la sélection des actifs. Le vieillissement démographique stimule l'expansion des SCPI santé et résidences seniors, répondant à une demande croissante. La révolution digitale oriente les investissements vers la logistique du e-commerce et les entrepôts de dernière génération. Enfin, la mondialisation pousse à l'élargissement géographique vers de nombreux pays européens, l'Amérique du Nord et d'autres continents.

L'ASPIM : 50 ans au service de l'innovation

Créée le 14 mai 1975, l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) célèbre cette année ses 50 ans d'engagement aux côtés des gestionnaires et des épargnants. Cette association professionnelle a joué un rôle déterminant dans la structuration et la professionnalisation du secteur, contribuant activement à l'amélioration de la réglementation et de la protection des investisseurs. Elle s'est également imposée comme un moteur de la promotion de l'innovation et des bonnes pratiques, tout en accompagnant le développement international des SCPI françaises.

Perspectives d'avenir : vers les 50 prochaines années

Alors que les SCPI achèvent leur sixième décennie d'existence, plusieurs tendances dessinent leur avenir. L'expansion européenne devrait s'accélérer avec de nouveaux pays cibles, notamment en Europe centrale et orientale. Le développement durable s'affirme comme un critère d'investissement prioritaire, transformant les stratégies de sélection des actifs. L'innovation technologique promet vise à optimiser la gestion et la performance potentielle des portefeuilles immobiliers. Enfin, de nouveaux segments immobiliers émergent pour répondre aux évolutions sociétales contemporaines.

L'histoire des SCPI démontre une capacité d'adaptation aux mutations économiques et sociales ainsi qu’aux différents cycles immobiliers. Cette résilience, alliée à l'innovation constante du secteur, positionne la pierre-papier comme un acteur dont le rôle devrait rester important dans de l'épargne française pour les années à venir.

Après plus de 50 ans d'évolution, les SCPI ont réussi leur pari initial : démocratiser l'investissement immobilier tout en s'adaptant aux besoins changeants des épargnants.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.